各位今天我们来聊一聊恒大海花岛,海花岛是一个代表,是一个什么代表呢，填海造岛的一个代表。我们都知道在沿海的陆地不够用的情况下，填海造岛是全世界通行的一种获得土地的方式和方法。

我们国家也有大量的填海造岛的项目，其中海花岛是一个有代表性的作品。曾经非常大体量的广告在各种媒体狂轰滥炸，也创造过销售奇迹。在2015年12月份它开盘的时候，开一次盘卖掉122个亿销售额，卖了2万多套房子，现场到人10万人，是当年的世界纪录。在广告的狂轰滥炸上也是非常的大手笔，就是开盘之前就花掉了六个多亿的广告费用。中央1234567还有十几个台都有它的广告，所以大家一时间被这个海花岛风靡，好厉害，好大手笔，好高大上。

其实，今天我要给大家剖析一下，海花岛这一类项目的去处和它的基本模式、形态以及它产业板块的那个发展。

第一，关键之处就在于通过大手笔规划获得填海造岛的资格，获取廉价土地。

可能你会觉得没有土地去填海是不是比在陆地上买地成本高啊？你理解错了，填一亩地的海，相当于20多万人民币就能填出一亩地了，而在陆地上买地动辄都是几百万。

所以呢，海这个板块国家又有一些特殊的规定。据说，在27公顷以下地方就拥有审批权，27公顷以上就要上报国家。所以呢，大家都很聪明把它分块审批，一小块一小块审批，通过了。通过了以后就开干了，对不对？

当然海花岛后来就出事了，中央巡视组查到了。它违规批的这些填岛有什么危害呢？损坏海洋生态，例如珊瑚礁群就有人闻到它产生的异味。另外，下面的生物就会受到负面的影响和破坏，所以给它叫停了一下。后来出的解决方案就是他要出几个亿的钱连续几年来恢复生态大概就是这样子。

总之，手笔很大，大到什么程度呢？填海12000亩，八平方公里。棕榈岛就是十一二平方公里，它就已经到了八平方公里。棕榈岛就是迪拜那个，他号称就要打造中国的棕榈岛，中国的迪拜，就这么个想法。

所在的地方就是海南岛的儋州，这个地方现在面貌上就像个渔村一样，完全没有基础还没有发展起来。它是个处女地，不像南面的三亚，它是在西北的海岸线上，它的海是朝西北方向，三亚的海是在正南方。所以，这个地方目前没有人气基础也没有商业基础，更没有看到旅游度假这一些热潮。

第二，狂轰滥炸的广告加批发式的卖房来回现。

它打的广告几乎已经涵盖了我们日常生活中见到的所有终端媒体。在2015年的时候，7天就可以卖掉122个亿，后来又陆续的卖了一些，据说将近达到200亿。

当然中间有环境审查的问题给它暂停了，可是它卖的价格非常便宜。按照我们的理解很便宜，因为我们在省会城市、大都会会觉得很便宜。当时开盘价，住宅、公寓这种类型的产品就6000块钱左右，5800起6000左右，别墅就是两三万。但你知道吗，利润是极高的，你会觉得5800就像买白菜一样，实际上利润非常高，刚才我说了去掉的土地成本是很低。所以呢，全国人民去那搞批发，去了10万人买房子，疯狂的抢。

当然，它赶上了好时候，2016年是房地产销售的热销季。那时候没有限购、调控。后来就转到了遇冷，一方面是环境审查，另一方面遇冷，自然就没有那么快速往前推进销售。

第三，岛内建设的公建、商业设施以及商业建筑面临的是巨大漫长的深坑。

它号称有28种功能业态，包括了国际酒店、20多家博物馆、国际会议中心、乐园、滑雪场，反正你能想到的都有，20多种都是这种功能。这些公建配套建设，基本出来的特性是产权集中，经营主体也相对集中。