由吉林长春净月高新区政府联合中庆投资控股集团，联合打造的20万方文化产业园项目，以文旅商业加总部基地办公为主，商业部分计划2025年全面开业，项目是中庆投资控股集团全程EPCO运营管理的商业项目正在建设中。目前项目需要商业全程运营公司长期运营管理，特邀请恩次方商业管理为本项目进行诊断。

　　恩次方集团总裁赵旭州先生了解到中庆公司对本项目的期望，希望项目未来也运营成功，结合项目目前的整体规划建筑设计和周边情况，指出了项目致命问题和解决方案。

一、商业地产是“量身裁衣”，还是裁衣找人？

　　多数商业地产定位设计时概念都是很美丽，但是最终落地使用时不符合市场规律，无法实现商业价值，得不到市场和消费者认可。商业地产定位应该“以终为始”的战略思路来规划、建筑设计，为商业落地而量身定制物业建设，而不是开始建设或者已经建设好了再考虑商业运营问题。

二、商业地产误区之一“对标思维”，最终产生了一批“四不像”商业项目

　　本项目定位策划里对标了“太古里”、“新天地”等项目，添加了很新潮的文旅概念、科技概念。这些对标和概念能否成为落地运营本项目的参照物和支撑点？能为本项目带来几个商家？能让市场和消费者买单吗？被对标的任何一个成功案例，所在的地理位置和外在条件盖什么建筑物都可以运营起来，但是本项目有没有研究过自己的立地条件和市场环境？

　　没有为商业运营量身定制的建筑设计，必然成为烂尾楼

　　首先从建筑设计上来看，一个个独立小建筑物其中还包含了建筑面积只有四万方的购物中心，作为一个商业单体呈现很难后期运营使用。既无法实现大而全的特色目的性消费场所，也没有看到为精而专的业态定制设计。市场没看到项目为某种业态精心打造，也没有看到未来有希望成为本地某种业态的运营特色，成为特色业态运营第一名，没有成为爆发性业态的可能性，所以品牌商家是没有信心入驻。这个情况必然性可以对标太原国资背景建设的晋阳湖商业项目运营情况，可以用“惨淡”二字形容。而且这样的建筑布局也不适合一年四季都可以在外街闲逛的东北气温环境，

　　其次四万方建筑面积(实际使用面积大概两万多方）的购物中心根本无法撑起大而全的特色业态，将来会面临都无法承担自己运营的日常成本局面。

　　所以商业地产规划建筑设计决定了项目生死，策划设计时不尊重市场规律、理想化、作品思维化，导致了比比皆是的烂尾楼现象。

三、看到了问题所在，才能有效解决商业地产运营落地问题

　　首先，商业定位精专化。项目越是偏远越要把某个业态精专化，要让它将来成为这个城市，乃至周边城市商业特色。其次，为商业定位量身打造建筑物，而且要让建筑未来适用空间有弹性，在建筑设计阶段降低未来的商业风险。

　　比如项目的商业街区可以建成商墅，这样商业落地时可以做酒店、餐饮、休闲、娱乐、住宿、民宿都可以，因为每一套商墅都有独立的上下水和排烟系统，面积可以随意性打通可大可小灵活使用，解决了项目目前每个建筑物面积尴尬情况。不够大无法使得业态有爆发力，不够小让独立经营更灵活。总之无论是定位儿童、餐饮，还是游娱等业态必须有足够的建筑物设计去支撑它，否则最终会沦为“四不像”产品。

　　项目目前核心不是解决招商运营问题，而是盈利点盈利模式和为此定制的建筑物产品问题时刻。你可以不尊重专家，但是必须尊重市场规律！以免成为让人惋惜的商业项目。