2015年12月10日，恩次方商业集团高层应玉林地产集团卢总盛邀前往广西玉林对东之都商业广场进行专业指导。

　　在进行实地考察并详细了解项目区位地段、项目定位、业态规划等情况后，恩次方商业集团总裁赵旭洲先生对项目提出了以下几点建议：

　　1、本案属于外向型地块，有很强的昭示性，具有极大的市场价值和开发潜力，然而周围常驻人口相对稀薄，周边尚未形成较为成熟的商业氛围，建议将本案打造成“特色消费目的地”，对消费客群有很强的引导性，进而吸引消费者专程而来。

　　2、结合玉林市的经济现状、项目的实际情况和周边消费客群的购买能力，本项目不适宜定位为奥特莱斯，因为奥特莱斯对客群的品牌认知和购买力有较高要求，从项目开发的安全性、可落地性与可持续发展方面综合考虑，建议将本案打造成“第六代”义乌小商品城，义乌小商品城在全国已有300多家，运营和管理模式已经非常成熟，而在玉林却属于商业市场空白。义乌小商品城的入驻将是对本地市场的巨大冲击，活跃本地商品流通的强度和速度。

　　3、建议本案以义乌小商品城为主，以餐饮、休闲、娱乐等为配套，丰富项目的各类业态，满足更多消费者的需求。恩次方总裁赵旭洲先生提出“金字塔理论”，一个成功的商业项目，需建立从下往上的业态金字塔--基础型业态、核心型业态、补充型业态，基础型业态满足刚性需求，核心型业态满足品质化需求、体现核心竞争力，补充型业态为顾客提供更多的选择，合理的业态组合将使项目拥有优质的商业先天基因，同时项目后期还具备可持续发展的商业活力。本案需锁定目标消费群体，充分了解他们的消费习惯和需求偏好，满足区域内客群刚性需求的同时，以差异化特色满足其品质化、个性化的消费需求，如增加影院、儿童主题的体验型业态，通过丰富项目的体验性业态进而提高综合竞争力。

　　此次会议，恩次方商业集团总裁赵旭洲先生还耐心解答了玉林地产集团领导卢总提出的几个问题：

　　第一、义乌小商品城在当地落地执行的具体操作方法?

　　义乌小商品市场被联合国、世界银行、摩根士丹利等全球权威机构称为“世界最大的小商品市场”。我们会将本案打造为在本地小商品购物商场和小商品市场唯一指向的目的地，将义乌小商品市场的商家资源、品牌效应、规范化的管理模式全面植入本项目。在政府层面，我们将安排国内首批操盘义乌小商品市场的元老、前辈与当地政府领导对接，为项目在本地市场取得开发优势;在市场层面，我们将引入义乌小商品城的商家资源和管理模式，刺激当地商贸流通业的活跃指数，义乌的小商品具有很高的价格优势和品质，让商品更多更广的在当地流通。

　　第二、义乌小商品城落地执行的节奏是如何安排的?

　　义乌小商品城落地执行分为以下四个阶段：

　　1、造势期：在项目招商工作正式启动之前举办全国招商发布会，通过样板戏的塑造为项目造声势、蓄能量，邀请义乌小商品协会的前辈和政商两届的朋友，同时邀请本地具有代表性的商家共同亮相，迅速扩散传播、形成话题，引起关注。

　　2、蓄客期：项目进入销售蓄客期，销售部门应提前做好客户登记和来访，客户交定金认筹意向商铺，一旦达到预期目标就可首次开盘，一般认筹客户数量为首推商铺的1.5-2倍才能营造首次开盘火爆的销售氛围。小商品城的商铺相比shoppingmall内铺而言，具有面积小、总价低、便于销售的优势，客户买下商铺后既可转租也可自营，具有较大的盈利空间。

　　3、开业期：一般情况下，义乌小商品城的开业时间为项目工程竣工的3个月后，即项目招商启动后的13-14个月，商场筹备开业。商场的开业时间应按照工程竣工时间来倒推，开发商严格把控工程进度，合理预留商家所需时间，科学推算项目开业日期，切不可拍脑袋定日期，否则，若出现开业日期的多次延后将严重影响客户、商家对本项目的信心，给销售、招商、运营均带来一连串的负面影响。

　　4、平稳期：由外地商家带头入驻刺激本地商家，在体系化的操作后，本地商家往往跟随进驻。一般在项目开业后的一年左右，外地商家会逐步淡出，将市场移交给本地商家，此时项目基本进入平稳运营期。

　　恩次方商业集团

　　恩次方商业集团由赵旭洲先生于2004年创办，总部位于杭州，同时他也开创了中国商业地产行业的“专业咨询+深度执行+系统管理”服务模式的新纪元。10年砥砺，200余座旺市，超3000万㎡商业沉淀，现在恩次方商业集团已经成为中国商业不动产“招商运营整体解决执行商”领导者。