商业地产开发浪潮中，不断涌现新型的商业业态。这个时代的典型特征是商业地产开发速度放缓，但有生命力的、高品质的、体验性极强的商品消费需求将大范围进入市场。就在此时，文化创意元素“入侵”了传统商业，点燃了新一代商品消费精神，逐渐引起大众的关注。

　　2015年1月29日，嘉善国际电视文化小镇领导莅临恩次方商业集团杭州总部， 提出项目在规划和定位阶段遇到的问题，寻求商业突围之道。

　　嘉善国际电视文化小镇，位于嘉善新城CBD区域与高铁新城之间的核心位置，分两期建设开发：一期为嘉善国际农商城，位于嘉善白水塘东路333号， 总建筑面积约10万平方米，二期约1.8平方公里，尚未开发。目前开发商希望将农商城改造为文化创意街区，定位为电视文化小镇。建设成为电影基地、电视演播厅集群、电视线下娱乐体验、电视主题乐园体验、电视主题特色的住宅、餐饮、娱乐及休闲设施构成一体的综合性产业园区。

　　在了解项目基本情况、发展规划和开发商资金回报期望后，恩次方商业集团总裁赵旭洲先生提出以下建议：

　　一、从市场发展趋势的角度，由于互联网的普及，消费者获取信息的途径越来越多，电视行业受到互联网和移动终端的巨大冲击。从前只能通过电视机收看的电视剧，如今可以通过手机和pc客户端等多种途径免费收看，电视的垄断地位被打破，因此目前中国电视行业的发展现状并不乐观，所以将本案定位为电视文化小镇不太符合当下的发展趋势。

　　二、从资金回报的角度，电视文化小镇运营难度较大，整体投入高，回收周期漫长并且面临巨大的竞争，这给项目的可持续发展带来了巨大的挑战，因此若将本项目定位为电视文化小镇，在资金的投入和产出比以及回收周期上而言，无法达成开发商资金快速回笼的期望。

　　三、从项目运营的角度，嘉善电视文化小镇的受众主要为电视剧行业的专业制作人群，而对普通的大众消费群体的吸引力较弱。

　　商业项目要想保证今后的长期运营和可持续发展，必须具备以下三点：

　　1、提高项目核心业态的客户粘性，确保商业项目从一开始就已植入可持续发展的基因，从而生成商业不动产稳步增值的基础。

　　2、项目的功能定位需与绝大多数家庭和消费者发生关联，功能上应包容、开放且覆盖面要广，通过客户的忠诚度和流失率可进一步评估项目的未来预期收益。

　　3、项目未来发展需具备核心商业动力，也就是说项目必须要拥有自我造血功能，围绕项目的核心业态与功能构建项目完善的消费生态系统，吸引消费者多频次的前来消费。

　　恩次方商业集团总裁赵旭洲先生说“证据来源于数据，逻辑来源于推演”，基于以上商业逻辑推理，开发商需要进一步加强对项目受众消费习惯的研究和思考。

　　四、开发商需要具备前瞻性的商业眼光，从长期战略发展的角度看待项目开发问题，项目的开发应考虑三点：项目经营、项目收益和项目定性。文创元素融入商业地产虽是目前市场的流行趋势之一，然而项目定位必须建立在充分的市场前期调研和严密的逻辑分析之上，择优选择发展前景更好、消费者需求更旺盛的元素，只有这样才能在塑造项目特色的同时，降低商业项目开发风险，提高项目日后的可持续发展力。