一、商业地产的起跑线--买地

　　我们中国人都时常讲，不要输在起跑线上，对于一个孩子的人生，起跑线便是出生家庭，所以固然重要但决定不了全部。而今天我们讲的是商业地产或者房地产，它的起跑线可谓真的决定了这个项目成败与否的一半。这里，买地就是商业地产的起跑线，有大量的项目是死于买地失败，我们把它叫买地失败死。就是从买地的那个时刻，这个起点不好注定后面也是失败的。

　　所以各位千万记住，如果从房地产投资开发这个角度上看，第一关一切的硬核要摆在在买地上。然而就这一点来说的话，有大量的公司和个人拿地的时候不够甚是，我们不是讲究慎始善终吗？而买地一开始不够谨慎，通常表现在以下几方面：

二、买地常陷入的雷区

　　（一）买地成本高--没做好规划得不到政策支持

　　第一个就是买地成本太高。我们这里讨论的是正常中的常态的土地性质，也就是说非城市核心圈在边缘的圈，开发商拿的地成本过高。什么原因，这里涉及到了政府政策层面，关于买地，开发商方面没有震撼的规划方案和定位，在这方面没能说服当地的有关部门，让他们认为这个项目是可以贡献长期的社会价值、经济效益、税收价值。所以在相关部门看来，这家伙纯属以功利之心拿钞票来交易土地罢了。所以单方面不愿意给其任何的优惠政策及条件，结果他买这个地最终成交价格跟隔壁可能差了个1/3。进而后期打价格战也好，还是优越性也好，很显然就已经落了对方一大截，在起跑线便已经输了。

　　（二）长途作战时没注重落实的可行性与把握性风控

　　再来的一方面，就是很多朋友会面对一些长途作战的风险，我们把它叫鞭长莫及。也就是说你是开发商，你到异地去拿地时要特别注重你的落实的可行性和把握性风控。 

　　我就亲身经历过这种事，有个合作伙伴去异地拿了块地做旧城改造这种项目，给当地政府付了一个亿的定金。他付完定金签完协议后，还需要办理拆迁相关方面的问题。结果就拆迁这一环节，按照规定时间就是没拆下来。因为中途碰到很多问题也算是不可抗力，导致钱花出去收不回来。而这期间他竟然还再补了部分资金进去，因为拆迁拆一半工程方面说资金不够用了。总共费用加起来大概1.7个亿。而最终项目依旧遥遥无期。

　　到这头你可能会说，不是有签了协议吗？协议不起作用吗？其实这里头有另一情况，那个时间点刚好赶上政府部门换届，换新的负责人上岗了。协议虽然依旧有效，但新的负责人方面说一切需从长计议。所以这并不是关于认账的问题，而主要是这中间投入的时间才是最宝贵的资本。投资圈不是有个话，“时间即是成本”。就这项目而言，若拖个5年利息成本便高达8500万。接近小一个亿的资金就这么地给投进去了，最痛惜的是五六年过去了那项目还没办下来，最后不了了之。这便是拿地的风险。

　　归根究底，这异地买地的风险，主要来源于开发商跟那的战线太远，对当地的情况不足以了解到位。所以关于这个项目的时间进程、协约履行的情况无法掌握。导致最后项目失败。

　　（三）买地前没先做好定位

　　另外的原因，就是很多朋友在拿地的时候事先没筹划没想法。定位，开发指向一概不清晰，也就是买这块地的用途及核心的用意。

　　比如说一朋友直接拿了一块地，拿下完了以后过了个三四年，他依旧无法做出一个合理的定位，一直在那反反复复。要做一些规模大的购物中心，他的土地不够用，只有个10亩8亩的；开个酒店吧？又觉得这酒店不能够适应市场，赚不了钱。反正到最后这朋友就懵了，那块地一直在那摆着。有一些土地升值还好，而有一些地一直以来变成一个占用资本、不能很好变现的一个障碍。 

　　（四）开发时间轴太长

　　还有一个原因，就是时间战线放太长了，就是买地时间太早了。我有一帮海外的朋友，在国内他们常犯这种错误。他们到了一个地方拿了一个3000亩的土地，那块地看上去还是个荒郊野岭，为了买个大利好，就买了暂且囤积起来。别的暂且不论，时间占线太长了，那块土地目测如果想进入到开发变现的阶段，要等个10年到15年。这朋友买地时间轴拉得太长了，是失策的。这种趋势投资由于占线太长一般会导致以下两个问题。

　　1、长时间占用资本影响其它方面运作

　　一来，买这地耗费资金过大，变现时间太长，严重占用了资本。在资金周转方面造成了很大的影响，进而影响了其他方面的运作。以致不能创造出更多的商业价值。

　　2、时间轴太长变数太大，难以达到预期

　　再来，时间轴太长变数太大。这项目短期看不到情况，后期也存在着很多未知的属性。即便是相关部门方面给出了鸿篇巨制，也并不意味着10年以后真的能达到你的预期。如今已经不是说到一个地方圈地便能发展起来的时代了，那时是刚性需求的政策释放期，是红利的时代。现在已步入白银、青铜时代，并不是你囤的地越多，手笔越大，将来便会暴增。

　　由于有很多人没意识到这点，所以很多投资就败在这里头了。所以做趋势投资的朋友在这方面要认清时势，如今就生存上要投资趋势加投机的功力才能得出很好的投资模式。

三、关于买地方面的建议

　　总而论之，朋友你应该听过李嘉诚做房地产的投资理念，第一是地段，第二是地段，第三还是地段！其实把那个地段给他做一下调整的话，第一是土地的属性，第二是立地的条件，第三就是你开发的时间轴。 所以关于买地，这里给你几个建议：

　　第一个考虑到土地的风控，在买地上，不要让风险范围超出自个的掌控，不允许土地方面有存在超出自己认知范围的盲点盲区。再来的话，你拿这个地的时候，尽可能在前期最大化的降低成本，用你的智慧降低成本。再者，土地一定要最大化的去缩短开发的时间轴，不要买一块20年才能动工的地，不然你的所有资本都会瘫在这上面。再有的一方面就是在买地的时候，一定要清晰的做一下论证和研究，在地的开发方向和用途上一定要很明确。

　　总之，买地是我们做房地产开发投资的起跑线，而在这个起跑线可以说是风控的第一步，也是获得投资未来利润的第一步，它是基础。那绝对是100%不能失败的，买地是必须要成功的。当然话说回来，我们这种做运营的人，存在的价值就是帮你去后天塑造它的价值，也就是帮你盘活残局的。但如果是最开始便是一副好棋自然价值会更高。所以，各位注意不要踩到拿地的雷区，如果一旦踩到后面是很痛苦的旅程。 

　　这里先给大家做简单论述，完整内容视频版可在今日头条搜索观看。