一、关于开发策略死

　　今天咱们来聊一个商业不动产项目开发和运营中的一个高级死法--开发策略死。之所以称高级是因为这个死法偏冷门，很多人没有意识到这个现象、这个问题的存在。即便意识到了，很多人也找不着头绪，更不知如何去操作，因为没有这方面的教材，我把它称之为开发策略死。

二、开发商常犯的开发策略性错误

　　就我们多年帮人操盘的经历，关于开发策略层面犯的这种错误普遍发生在大盘上。下面我们来分析下开发商常犯的有哪方面的开发策略性错误。

　　（一）风险控制不到位，启动期策略失衡，没有做正确的开发策略的配置

　　这里举个例子，有一个项目3500亩地，地处城市边缘上，同时接轨两个城市。因为地理位置得天独厚，刚好符合有关部门的大战略意图。这家公司为了实现后面的开发，拿了这么大的土地，同时也满足了政府诉求，砸了30个亿盖了个大剧院。漂亮剧院非常高大上、富丽堂皇国际范。全世界的演员在里头演出，一张门票一二百块钱、二三百块钱这里。盖好有人看吗，有。然而现实终归是惨烈的，单靠收门票成本方面连零头1%都收不回来，这项目到了最后便黄了。

　　什么原因？这个项目就是开发策略走错了。错在哪？错在没有在盖剧院的过程中配置相应的回笼资金的产品，在盖30亿的大剧院的同时，至少要配套可以销售20亿的产品，同配套商一起执行。比方说这20亿的产品可以是住宅，可以是商业。另一方面，开发商想要回流资金的时候，剧院属于文化建筑的公共建筑不能做抵押贷款。 

　　其实关于开发策略配置方面，原来这开发商也是有一定规划的，他打算在后期再进行开发。然而天有不测风云，计划远远赶不上变化，在资金方面，原本银行方面承诺给他放50个亿贷款。可是后来巧不巧的，刚好碰到银行抽贷，银行抽贷抽走了以后，资金方面成了项目开发的大问题。最后他只能用集团各种钱去变现，支付30个亿以后，也就没资金再往下滚动了。显然，这项目开发商前面没做好风险控制，这属于是开发启动期的策略失衡，只顾了打样板戏和文化标识，没有给相应的回笼资金的产品配套。 

　　（二）整体推进，没做利润分期，错失黄金期

　　再来，另外一种开发策略性错误就是整体推进。比方说一项目只有1000亩地，开发商一股脑将他施工了500亩，全把它盖成楼。盖完了50%以后，人们认可了它的价值，他继而将剩下的50%盖完做收成。然而等他整个项目整个开发后，一期和二期的楼盘卖了个七七八八之后，市场情况起来了，旁边的土地的价格开始疯狂增值，他把账目一算，少卖了2/3的价格！他这一操作时间战线太短，没有了后期的利润最大化，这便叫策略失败。这种操作实际上丢失掉了最丰厚的那块利润，它应该多分几期，把战线适度拉长，拉到市场增长的黄金期。虽然项目没黄，但是少赚了很多钱。

　　（二）前样板戏做不好，导致整体崩盘

　　关于于开发策略，还有另一种开发商常犯的错误，就是一开始的样板戏没打好。也就是我们俗话说的出师不利。就比如有一项目1000亩地，前面开发了一期，开发得很少，开发了100亩。然后问题来了，这100亩地失败了。这意味着什么，后面900亩都因它贬值了，失败了。这便叫出师不利，最愚蠢的错误。这情况还不如盖大剧院，盖大剧院至少土地价格没有贬值。土地价格贬值了，所以真的是开发策略的失误。

三、做开发策略需要注意的方面

　　关于开发策略，先走哪一步棋，达成什么目的是最重要的，所以在这方面给你的建议是，第一，要有一个曲线理论，要画一个曲线，把你这个项目画一个曲线，视市场情况而定。

　　（一）常态市场下操作策略

　　1、前期样板戏要足，充分展现市场价值，做好示范引流

　　第一期开发的项目要达到样板戏的目的。样板戏有何目的？第一、对外树立你的商业项目的形象、品质、实力、专业度、价值和定性，让人家认可你。如果市场价值认同了，后期便可无限增长。所以前面必须以成功为要务，成功了可做示范，实际上我们把它称为示范区、第1期。

　　这里需要提及的一点是，第一期也需要配置资金回笼的物业，在这方面也要展示出你的回血能力，销售很好但宜点到为止，留到后期做进一步冲刺。比方说自持50%，卖50%，然后销售场面特别火爆，令到人觉得供不应求，这时就代表前期做展示面很成功。

　　2、低开高走，后期最大化回笼资金--视市场状况分期开发

　　一开业很成功，后面便可持续加大火力。基于第一期供不应求的情况下，后面那些在开展的时候要逐步的进行提价，提升品质，发挥开你的能量大释放，成量的往上走，这叫低开高走。这个时候大量的卖物业，然后收尾，结束它。这是很好的一个节奏。而具体要分三期、四期或者五期？这个主要根据资源匹配的情况和市场成长的预期而定。

　　（二）非常时期需用非常手段--市场群雄并起，大鱼吃小鱼

　　1、前期倾倒式大规模开发，奠定不可撼动的主战场

　　再来另一方面，如果你在的是成熟市场，已经到山峰顶上了，旁边有很多小项目，这时有可能你要来一次泰山压顶式的开发，别人开发一期都是10万平米，5万平米，8万平米这里。这时你狠一点，来个压倒势操作，一次性开发个50万平米！这便是碾压性的绝对性规模优势！你一个的物业可以把所有这些业态全装下，让一般人望而却步，进而一举拿下主战场。其实这是另外一种策略，这个策略适合在市场需要整合的阶段。

　　2、后面进行小规模开发

　　在前期绝对压倒操作后，二期便可以慢慢进行一些小规模开发，再次收成。比方说一期50万方全堆满了，二期就可以15万方、15万方往后走，这便是策略。

四、关于开发策略方面的谏言

　　开发策略很重要，一般需要考虑以下几个情况，

　　第一，项目在一期的诉求能不能达成？第二，项目达成了样板戏的诉求以后，有没有资金可以回笼？ 第三、后期的长期利益博弈和成长的空间有没有享受到？有没有真正做到利润的最大化？

　　总之一句话，时间就是资本，有的时候需要快、速战速决，因为高风险、成熟市场的博弈；有的时候需要慢，因为市场一直在增值，行情在上涨，你太快速了，就吃不到后面的那个了。所以各位，事无绝对，一切不一定，因时、因地、因事制宜，制定合理的开发策略，避免开发策略死。

　　这里先给大家做简单论述，完整内容视频版可在今日头条搜索观看。