商业地产项目和商业有一种死法叫“运营不觉死”，即不知不觉就死了。究其原因，就是开业之后，对运营工作没有重视。

一、“运营不觉死”的易感人群

　　实际上绝大多数新公司、菜鸟新手都是没有操盘过商业地产和商业项目的人，通常都会轻视后面的运营，导致最终的“运营不觉死”。

　　认为只要商场招完商，后面的有样学样就行，摆上商品，开门上班、关门下班，搞好物业、水电暖、设备维修，找几个保安，过年过节海报打折就可以了，万事大吉了。这类人理解很简单，心态很自信，但往往就是这类，开了业没多久就倒掉，关门大吉，这类逐渐散去的商场越来越多。

　　当然越来越多了！

二、生娃不养娃，怂管娃？为啥？

　　一方面是外在竞争环境导致的，另一方面，内部无所谓的专业系统可言。 

　　前面的关口都熬过来了，结果到后续运营却出现了问题。原因有以下几个。

　　1、菜鸟类型的公司刚接触上一地产项商业，轻视后续运营。在有样学样的心态助推一下，忽略了背后的系统专业，如商家调整系统、业态整体调调整系统、整体流量刺激系统、经营和管理标准化系统的植入渗透、商家的培育与磨合。、对消费者广泛的接受度的持续刺激等一整套系统的工作。

　　2、在持续招商过程中，有调整和磨合期。双方发现情况和期望不符，商家会抱怨。比如人流量差，管理不够精细，标准细节考虑不够，不可刺激引流手段不足等，解决好了会继续向前发展，解决不好，通常会产生拒交租金的情况。，时间久了矛盾就会爆发，最后商家撤离。

三、轻视后续运营的核心主导思维是什么呢？房东思维！

　　有人认为商户、商家就是租客，我就是房东，房子我租给你，到期给我租金就完了，一旦这种思维占据了大脑，就会丢掉了平台性运营思维。 

　　而平台性运营思维需要两大能力。

　　1、精细化和标准化管理的能力。

　　很多公司不具备精细化和标准化管理的能力。而而想要解决这个问题。在管理上要有一套sop标准作业流程，在管理上又要做到很精细、很标准，因为你面向的是众多商家，不具备这种经验和能力是不行的。

　　2、经营上做好区限管控的能力。

　　经营开业之后会进入几个区限，每个阶段调整完之后就会有上升期、平台期、调整期，矛盾期。而能产生保驾护航作用的就来自于运营的刺激，比如对人流量业态调整，商家优化、社团运营等各方因素。否则开业之后商家会提出一大堆各式各样的问题。此时大脑会乱掉，一盘散沙，会进入到“整体碎片化”和“零敲碎打”的局面。漏洞越来越多，越来越不好堵。

四、针对核心矛盾，从根本上两手抓、两手都要硬！

　　1、一方面可以从长短期的利好刺激着手，首先是要抓人流量。另一方面要立刻着手调整功能属性。通过开业两个月后的报表评效去研究每一个业态的适应性和未来走势，从而做出业态调整。

　　2、业态功能调整须做两种决策

　　（1）主动警报，突出业态功能核心。

　　通过主动的警报系统，研究每个业态，开了业以后，尤其是在两个月的考察期内。每一个业态板块都要去弱留强，留下的业态必须都具备竞争力。形成城市特定半径内最强业态的格局。把业务、业态功能的核心专场给它做突出。杜绝业态平均主义，研究业态和业态之间的边界，通过动态的调整，来适应市场的动态变化。千万不要陷入计划经济那种思维 。

　　（2）主动出击、对商家去弱留强。

　　对不好好做生意的商家，甚至于害群之马，一定要实行末位淘汰制，通过优化联营模式，与有品牌信誉的商家合作，通过商业规则去弱留强，去坏留好，提前避免潜在的矛盾的展开和激化。

五、主动是享受，被动是受罪。否则春眠不觉晓，处处蚊子咬。

　　想办法去做一些城市运动，城市运营，不要只等顾客上门，做一些与业态相关的集体活动，多搞一点动静，总之活跃起来，一个建议，就是“折腾”！ 否则运营不好，生意不好，不知不觉死掉了，商家跑路是迟早的事，尤其是零售业态的，撤的更快。

六、宝剑锋从磨砺出，磨合期所需五大能力。

　　在运营管理这个板块，实际上考验的是你得几种能力，

　　1、快速的优化商家的能力。

　　2、对业态时刻保持警觉，制定核心业态的能力。对业态要有修剪、弱了砍，强了留。

　　3、长期和短期人流量的快速刺激能力。

　　4、对于整体，要有无死角的系统化管理能力。这个就要求在堵漏洞时，不能按下葫芦浮起瓢，要系统性整体覆盖，所以要求职业化、系统化。 

　　5、对于经营，要提前有区限设定能力。

　　开业红利期过后业绩开始划下滑。就到了和商户剧烈的震荡磨合期。通常是一开业有很高的位置，然后经营慢慢下滑，为什么往下滑坡？因为开业以后一段时间，红利释放了，大家新鲜劲过了，开始往下滑，滑到一定阶段，剧烈震荡的磨合期，你和商户之间要磨合了，所以要有整体运营的对应能力，要知道每一个阶段的情况。

七、要事在人为，不要事与愿违。

　　所以各位，针对运营板块，真的不要再掉以轻心了，不要以为开了业以后万事大吉，实际上运营这事是个马拉松，前面培育完了以后，后面会进入到成长期、剧烈的竞争期，以至于衰退期。所以老的商场会衰退。衰退的过程中如果没有几次蜕变，很快就也倒掉了。所以没有什么东西是理所应当的，都是人为的，都是靠人为的管理技术和管理效能。在运营上千万警觉，不要不知不觉就倒掉了，要通过人为的管理技术、管理系统和刺激手段，让商场保持优化，保持运营的良性运转。