一、关于返租回报

　　（一）返租回报的概念

　　商业地产项目有一种最顽固的死法叫返租到期死。什么意思，这里先读懂一个概念--返租回报。在商界中，很多房子被开发公司以返租回报的形式卖出去了，铺子卖出去了以后，他再把买了商铺的业主的房子租回来，他再统一做经营，这叫返租回报。

　　（二）返租回报模式在商界中的概况--返租到期死

　　而返租到期死在商业地产中堪称最顽固的死法，为什么是这样一个概况？通常来讲，100万的房子按照10%的返租回报，这租期便是10年。假设这个商场可能有1000个业主，等到10年到期后，你是否有把握把1000个人手中把铺子租回来，再者如果10%的租金商场是否还能扛得住？这种返租回报的模式会产生一系列的疑问和问题。基本上十有八九是一地鸡毛一塌糊涂，最后草草收场，这叫返租回报到期死。因为这个模式有一个无法突破的循环，就是DNA的问题。 

　　（三）返租回报模式存在的使命

　　上面我们讲了返租回报到期死是业界中最顽固的死法，而这样的模式之所以能够存在，无非是因为运营公司手头资金紧张，希望以这种方式快速的销售回笼资金，所以商场方不得不用这种高回报的方式给这些人兑现。而这些业主就是用投资的吸引力来买这个房子。

二、为何商场返租回报到期死

　　我们反观市场，凡是以返租回报这种模式经营的商场最终都以失败告终，经过市场调研，原因无非是下面两个；

　　（一）商场方没有产权不会投入心血经营

　　其实说到底，返租回报这是一种高风险融资行为，通常他给业主的回报是8%~10%的话，他自己开商场是挣不回来这个钱的。再加上产权本身的归属问题，商场方通常没有动力去大举投入，长效的去做预期。通常情况下只会维持基本面，尽量赚回本罢了。

　　（二）经营难度系数高

　　另一方面，如果想持续经营本身也个难题，一般有以下表现模式；

　　1、招商成本高

　　由于产权归业主所有，招商方面是一个坎，需大力投入资金。因为每一个招商入驻的商家，对于这种散户的产权都不看好。而这通常来源于个体业主方面不太遵守契约。所以在业主不相信个体业主的情况下，也就不可能招好商，不可能招好商的情况下，硬要招商就要花巨额的成本。所以一般运营公司都不愿意干。

　　2、租赁到期后难以统一再回租，持续经营是难题

　　另一方面，即便是商场方经营得好，10年以后到期了，他还要面对续租的这个大难题。关于续租这方面，商场方还要有本事同时跟全部散的业户签订好协议！难度系数非常高。

　　我们就有亲身见证过一个案例，这一个项目是产权酒店，有300间客房，运营方把产权式酒店一间一间的都卖给业主了。然后他给业主返租回报，之后返租回来经营了一家酒店。由于经营有道生意红红火火，入住率高达90%以上！结果转眼间10年租期到了，需要重新续租。这时，原本300个业主中便有一波业主变卦了。要么不租了要另作打算、要么变相要求涨租金......

　　反正延续到最后就是一地鸡毛乱七八糟，酒店管理公司方面也是束手无策，只能放弃经营。整个项目到最后就是黯然失色，从原本一个高达上的酒店变成了300个乱七八糟自己随便去做的小公寓，那个价值可谓是一落千丈。

三、针对返租回报这一商业模式的建议

　　像这种类型的项目非常多，失败的案例特别多。实际上从根本上很难解决，是个死循环。基于这种情况，这边给你提两点建议，最大化地去改善并降低风险。

　　（一）做物业设计时将持续性经营物业和销售型物业划分开来

　　首先，如果你是一个房地产开发公司，为了急于回笼资金去做返租回报或者销售，你要对你手头的物业做下规划，尽可能地把持续性经营的核心的场和销售类物业的房子划分开来。比方说销售型物业单方面可以做成外延金，因为做成外接的这种情况的话，至少业户可以自己独立分割往外去租，租给一个朝外经营的、开放经营的商户。但如果是在一个盒子里头的内接，便无法独立出租。所以各位在以后做返租回报这种事情，考虑得周密一点。尽量争取能够在物业设计这个环节先解决掉这个问题。

　　（二）管理公司同业主签订可利于持续经营的长线协议

　　再来，若是在返租回报的模式下想长期经营的话，最好的办法是业主和管理公司之间能够签订长线协议。比如，前10年给予业主返租回报的固定额度租金，后10年以分成的模式给租金。最后这个合同要签到这个协议里边，如果违约的话要重罚。

　　再者，每一个业主不允许别人毁约，在这一方面需要制定一个系统形成个契约，若是有个别业主毁约的话要进行重罚。通过制定出来的统一经营管理规划，给予重罚尽可能从成本上约束他，虽然这并不能从根本上杜绝问题。

　　另外我奉劝广大购房子的个体业主，尽可能去买开放性可以独立经营的物业去投资，不要轻易地去买内部一关灯全黑掉的内部商铺去投资，避免后面一地鸡毛的情况。

　　这里先给大家做简单论述，完整内容视频版可在今日头条搜索观看。